Una hipoteca sin dación de pago no es una hipoteca. Parte I

Dado que el actual gobierno ha decidido poner un parche a la Ley Hipotecaria quiero hacer un comentario al caso que ilustra perfectamente las consecuencias de las intervenciones de la regulación estatal en la economía. La semana pasada, el Gobierno dio un paso para permitir lo que llaman “dación de pago” para el caso de familias en situación de desempleo. Esta dación de pago permite que una vivienda que sirvió de garantía para un préstamo hipotecario pague íntegramente la deuda, independientemente de que el precio actual de la vivienda cubra el valor de la hipoteca. Esta nueva norma, sin entrar en el carácter discriminatorio de la misma o el cómo se aplique, no es más que un parche que no resuelve los problemas generados por la propia ley. Una vez más, no es el “mercado libre” el que ha generado el problema sino la intervención del Estado a través de su regulación –la Ley Hipotecaria.

Lo primero que tendríamos que aclarar es que, en castellano o cualquier otro idioma, cuando las cosas tienen un nombre es por una buena razón. Así, los lingüistas utilizan la semántica y la etimología para estudiar el significado de las palabras y los cambios de significado en función de distintos factores, entre los que se encuentran las costumbres de las personas que hablan un idioma. Igualmente, el mercado y las personas que participan en él tienen sus propias costumbres de forma que éstas son  las que determinan el conjunto de leyes que tiene un país. Cuando un país tiene costumbres salvajes, sus leyes por lo general también lo serán. Por el contrario, cuando un país tiene costumbres civilizadas, sus leyes también serán más civilizadas. El cambio de salvaje a civilizado es una cuestión sociológica y no legal; es decir, difícilmente sucederá por imposición legal. De esta manera, las leyes con un alto grado de acatamiento serán aquellas que intentan someter a las personas que no cumplen –por lo general, una minoría- con las costumbres que la mayoría respeta por propia voluntad y entiende que deben ser respetadas. Por el contrario, las leyes que se dicten en contra de las costumbres de la mayoría estarán permanentemente en tela de juicio o terminarán por provocar múltiples daños adicionales, aún cuando el legislador considere que corrigen vicios o cuestiones en las que la ley no debiera de entrar. Dos ejemplos claros son la drogadicción y el alcoholismo. Lo dejaré para otro artículo, pero es evidente que ambas cuestiones están tratadas de formas diferentes por la ley y una de ellas, además de no resolver el problema, ha engendrado otros peores que el vicio que intenta atajar.

Pero volviendo al significado de las palabras y las costumbres, tenemos que entender que en España tenemos términos diferentes para referirnos a formas diferentes de préstamo. Por supuesto, no me refiero a lo que dicta la Ley Hipotecaria, artículo por artículo, sino lo que entiende la inmensa mayoría como consecuencia de las costumbres y el lenguaje. Así tenemos el término “crédito personal” para referirnos a un crédito que no está sujeto a ninguna garantía y en el que el prestatario debiera de responder con sus bienes en caso de impago. Luego tenemos el término “hipoteca” o crédito inmobiliario, en el que la vivienda –la garantía- tendría que cubrir en cualquier caso el préstamo. Evidentemente, cuando por medio de la costumbre llegamos a dos palabras diferentes es porque ambas tienen significados diferentes. Si una hipoteca fuese lo mismo que un crédito personal, ¿por qué razón absurda habríamos llegado a tener dos palabras diferentes para referirnos a una misma cosa?

Así, cuando los legisladores y la banca dicen que la Ley Hipotecaria permite la dación de pago pero que los compradores de vivienda no eligieron dicha opción cabe hacerse algunas preguntas. Primero, ¿ofrecieron los banqueros tal posibilidad a sus clientes? Segundo, ¿explicaron los banqueros que el término “hipoteca”, tal y como ellos lo aplican en función de una perversa Ley Hipotecaria, es en realidad un “crédito personal”? Tercero, ¿las personas actúan en conformidad con las costumbres y la propia lógica del lenguaje o leyéndose los tochos legales que los políticos nos imponen? Cuarto, ¿sería válido un contrato en el que un cliente va a un concesionario para comprar un coche y luego éste le entrega una moto justificándose en que ellos y la ley lo entienden como una misma cosa?  Señores legisladores y señores banqueros, no nos intenten vender la moto.

Por lo tanto, si pedimos un crédito poniendo una garantía material contra dicho crédito, la garantía tiene que pagar el crédito independientemente de la oscilación del precio de la misma. Si la garantía no es suficiente para cubrir el crédito, ¿a son de qué hace falta la garantía si a la postre cualquier bien en propiedad del prestatario puede ser utilizado como garantía para dicho crédito? Evidentemente y antes de aceptar un bien en garantía, es responsabilidad del banquero el hacer un estudio detallado del valor de mercado de dicha garantía. Su obligación radica en fijar un margen que pueda cubrir el riesgo de la oscilación de los precios y, para cualquier tipo de crédito, estudiar el historial crediticio de sus clientes.

Es cierto que la valoración del precio “real” de una vivienda no es tan simple, pero los banqueros disponen de herramientas para averiguar si las viviendas están o no sobrevaloradas. Primero, los banqueros son quienes imponen un tasador en cualquier operación inmobiliaria. ¿Puede cualquier persona ejercer la profesión de tasador o está sujeta y limitada por unas atribuciones legales? Si el banquero no está de acuerdo con las tasaciones que se hicieron durante la burbuja inmobiliaria, ¿por qué no acude a los tribunales contra el tasador de la misma manera que iría contra el arquitecto si se le derrumbase el edificio que alberga sus oficinas? Tema tabú, no pregunten. Y segundo, los banqueros disponen de acceso a datos que les permitían valorar, por ejemplo, si los tipos de interés y los incrementos de masa monetaria en la década pasada estaban instigando una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, como la Ley Hipotecaria les ha permitido convertir la “hipoteca” en un “crédito personal”, la intervención legal anuló teóricamente el riesgo y la cuestión del precio ya sólo afectaba al comprador –precisamente quienes valoran el precio de menara puramente intuitiva. Claro, anulaba el riesgo siempre y cuando los niveles de morosidad se mantuviesen en la normalidad. ¿Y cuando la morosidad se convierte en la norma? ¿Quién ha generado el riesgo y el problema? No, el mercado no. La Ley Hipotecaria del Estado intervencionista, deformando el significado racional de las palabras y alterando el curso normal de las costumbres.